Pierwsze pytanie, jakie zadają nam właściciele mieszkań w Batumi, brzmi: „ile to będzie kosztować?”. Zwłaszcza gdy mieszkają Państwo w innym kraju i znają obiekt tylko ze zdjęć od dewelopera. Poniżej — nasze realne ceny na 2026 rok, omówienie na przykładzie konkretnego mieszkania i uczciwa lista tego, na czym można zaoszczędzić, a na czym nie warto.
Wszystkie ceny podajemy w lari za metr kwadratowy. Kwoty w złotych są orientacyjne, według kursu Narodowego Banku Gruzji (ok. 0,66 ₾ za 1 zł), dlatego kwota w złotych może się nieco zmieniać.
Ceny bazowe za m² według rodzaju obiektu
Cena bazowa obejmuje robociznę i materiały podstawowe (do prac zgrubnych): tynk, zaprawy i masy, kable, rury, hydroizolację i wszystko, co później zostaje ukryte pod wykończeniem. Zakres prac zależy od tego, w jakim stanie jest mieszkanie obecnie.
| Rodzaj obiektu | ₾ za m² | ≈ zł za m² |
|---|---|---|
| Green Frame | 390 ₾ | 590 zł |
| White Frame | 650 ₾ | 980 zł |
| Rynek wtórny | 780 ₾ | 1 200 zł |
| Black Frame | 910 ₾ | 1 400 zł |
Remont mieszkania z rynku wtórnego kosztuje więcej niż w stanie White Frame, ponieważ najpierw trzeba zdemontować stare wykończenie: skuć płytki, zerwać podłogi, czasem wymienić instalację elektryczną i rury. Black Frame to najdroższa opcja, bo prace zaczynają się praktycznie od gołego betonu.
Trzy warianty remontu
Remont wyceniamy w trzech wariantach. Różnica między nimi nie dotyczy jakości prac, tylko tego, kto kupuje materiały i w jakim stanie odbierają Państwo mieszkanie.
- Robocizna z Państwa materiałami. Wykonujemy wszystkie prace i kupujemy materiały podstawowe, a płytki, panele laminowane, ceramikę i armaturę łazienkową, drzwi oraz oświetlenie wybierają i kupują Państwo. To dobre rozwiązanie, jeśli są Państwo na miejscu w Batumi albo dokładnie wiedzą, czego chcą.
- Gotowe wykończenie. Do ceny bazowej dochodzą materiały wykończeniowe w standardzie — około 390 ₾ za m². Wszystko dobieramy i kupujemy sami, a Państwo zatwierdzają wybór zdalnie.
- Gotowe do zamieszkania. Do tego meble i sprzęt AGD — około 520 ₾ za m² więcej. Efekt: mieszkanie, do którego można wejść z walizką albo od razu je wynająć. W stanie White Frame to od 1 560 ₾ za m² (≈ 2 400 zł).
Przykład: mieszkanie 64 m² w stanie White Frame
Weźmy typowe mieszkanie 1+1 (dwupokojowe) w nowej inwestycji — 64 m², stan White Frame. Poniższe kwoty to dolna granica, czyli standardowy poziom wykończenia bez designerskich ekstrawagancji.
| Wariant | Wyliczenie | Razem | ≈ zł |
|---|---|---|---|
| Robocizna z Państwa materiałami | 64 × 650 ₾ | 41 600 ₾ | 62 800 zł |
| Gotowe wykończenie | 64 × (650 + 390) ₾ | 66 560 ₾ | 100 500 zł |
| Gotowe do zamieszkania | 64 × (650 + 390 + 520) ₾ | 99 840 ₾ | 150 800 zł |
Same prace w stanie White Frame trwają około 3 tygodni w mieszkaniu 1+1 i około 5 tygodni w mieszkaniu 2+1. W stanie Black Frame i na rynku wtórnym dochodzą 2 – 3 tygodnie na ścianki działowe, tynkowanie i wylewkę. Remont pod klucz z meblami to dodatkowo około tygodnia na montaż mebli i sprzętu: meble na wymiar powstają w trakcie remontu.
Co wpływa na ostateczną cenę
- Stan obiektu. Black, White, Green Frame czy rynek wtórny — to główny czynnik, a różnica między nimi jest ponad dwukrotna.
- Powierzchnia. W małych mieszkaniach łazienka i kuchnia zajmują większą część powierzchni, a to najbardziej pracochłonne strefy. Dlatego w mieszkaniach poniżej 25 m² robocizna jest droższa o 20 %, a poniżej 18 m² — o 35 %. Na przykład kawalerka 22 m² w stanie White Frame: 650 × 1,2 = 780 ₾ za m², razem 17 160 ₾ za prace.
- Standard wykończenia. Wykończenie premium liczymy ze współczynnikiem ×1,5 w stosunku do standardowego. Wielkoformatowy gres, drzwi ukryte, złożone oświetlenie — wszystko to wygląda pięknie, ale kosztuje więcej.
- Projekt wnętrza. Układ funkcjonalny — 40 ₾ za m², projekt koncepcyjny — 65 ₾, pełny projekt z rysunkami i specyfikacjami — 90 ₾. Dla 64 m² to odpowiednio 2 560, 4 160 lub 5 760 ₾.
Gdzie można zaoszczędzić
- Wykończenie pokoi. Dobre panele laminowane ze średniej półki i porządna farba wyglądają estetycznie i służą latami. Drogie okładziny warto stosować punktowo.
- Meble pod wynajem. Jeśli mieszkanie jest przeznaczone na wynajem, dla gościa ważniejsze są wygodne łóżko, dobre oświetlenie i funkcjonalna kuchnia niż designerskie krzesło.
- Gotowe rozwiązania zamiast indywidualnych. Kuchnia modułowa i standardowe szafy są zwykle tańsze i szybsze w realizacji niż wszystko na wymiar.
- Projekt wnętrza dopasowany do celu. Do mieszkania na wynajem często wystarczy układ funkcjonalny. Pełny projekt jest potrzebny, gdy urządzają Państwo mieszkanie dla siebie i liczy się każdy detal.
Gdzie nie warto oszczędzać
- Instalacja elektryczna i hydrauliczna. Wszystko, co jest ukryte w ścianach i podłodze, później przerabia się drogo i z dużym bałaganem. Na ukryte prace instalacyjne dajemy 5 lat gwarancji — i sami nie stosujemy tam tanich materiałów.
- Hydroizolacja łazienki i balkonu. Batumi ma wilgotny klimat. Pieniądze zaoszczędzone w tym miejscu łatwo zamieniają się w zalanie sąsiadów.
- Okna i wyciszenie, jeśli deweloper zamontował słabe. To coś, co odczuwają Państwo każdego dnia.
- Baterie i okucia. Najtańsze jako pierwsze zaczynają przeciekać i się psuć, zwłaszcza w mieszkaniach na wynajem krótkoterminowy.
Jak wyglądają płatności i kontrola
Schemat jest prosty: prace są opłacane w trzech częściach — 30 % przy podpisaniu umowy, 35 % po wykonaniu połowy prac i 35 % przy odbiorze gotowego mieszkania. Materiały są opłacane przed zakupem. Co tydzień otrzymują Państwo raport ze zdjęciami i filmami, więc widzą Państwo postępy, nawet przebywając w innym kraju. Na wykończenie dajemy 2 lata gwarancji, na ukryte instalacje — 5 lat.
Kosztorys przygotowujemy w ciągu 2 dni od pomiaru. Jest w nim rozpisane, co dokładnie wchodzi w cenę — bez „niespodzianek” w połowie remontu.
Kalkulacja dla Państwa mieszkania
Chcą Państwo oszacować kwoty dla swojego mieszkania? Wystarczy otworzyć kalkulator na stronie cennika i podać powierzchnię, rodzaj obiektu oraz wariant remontu — orientacyjny wynik pojawi się w lari i złotych. Dokładny kosztorys przygotujemy w ciągu 2 dni od pomiaru.