Kupując mieszkanie w nowej inwestycji w Batumi, niemal zawsze spotkają Państwo w umowie jedno z trzech określeń: Black Frame, White Frame lub Green Frame. Od tego zależy, ile jeszcze pieniędzy i czasu będzie trzeba, zanim w mieszkaniu da się zamieszkać albo je wynająć. Wyjaśniamy, co zwykle kryje się za każdym wariantem, jakie niespodzianki się zdarzają i co sprawdzić przed zakupem.
Ważne zastrzeżenie: te terminy nie mają jednolitego standardu i każdy deweloper rozumie je trochę po swojemu. Dlatego poniżej opisujemy typową sytuację, a to, co dokładnie obejmuje przekazanie mieszkania, zawsze trzeba sprawdzić w umowie i jej załącznikach.
Black Frame
To mieszkanie praktycznie „w betonie”. Zwykle są ściany nośne i stropy, drzwi wejściowe, często okna. Ścianek działowych może nie być albo są tylko z bloczków, bez tynku. Na podłodze nie ma wylewki, a prąd i rury są doprowadzone tylko do mieszkania lub do pionu.
Zaletą stanu Black Frame jest swoboda: można zaplanować dowolny układ i od początku poprowadzić instalacje tak, jak Państwo potrzebują. Wada — to największy zakres prac i najdłuższy remont.
White Frame
Najczęstszy wariant w Batumi. Z reguły ściany są otynkowane, na podłodze jest wylewka, rozprowadzone są instalacje elektryczne i wodno-kanalizacyjne, zamontowane są okna. Mieszkanie jest gotowe do prac wykończeniowych: zostaje szpachlowanie, malowanie, płytki, podłogi, drzwi, ceramika i armatura sanitarna oraz oświetlenie.
White Frame to dobry kompromis: główne „brudne” prace są już wykonane, a wykończenie wciąż mogą Państwo wybrać pod siebie. Jakość tych prac bardzo się jednak różni w zależności od dewelopera i czasem część trzeba przerobić.
Green Frame
To prawie gotowe mieszkanie: ściany są przygotowane do wykończenia albo już pomalowane, czasem położone są płytki w łazience i podłogi. Najczęściej brakuje jeszcze ceramiki i armatury sanitarnej, drzwi wewnętrznych, lamp, kuchni i mebli.
Wydaje się, że nie trzeba tu już nic robić, ale w praktyce zwykle zostaje dokończenie wykończenia, montaż ceramiki i armatury sanitarnej oraz pełne umeblowanie mieszkania.
Typowe niespodzianki
- Krzywe ściany i podłoga. W stanie White Frame tynk i wylewka mają często wyraźne nierówności. Pod duże płytki lub panele laminowane trzeba je będzie wyrównać.
- Niewygodnie rozprowadzone instalacje. Gniazdka nie tam, gdzie staną meble, za mało obwodów w kuchni, brak osobnego obwodu dla klimatyzatora lub bojlera.
- Słabe punkty w łazience. Brak hydroizolacji albo zły spadek pod prysznic — to potem kończy się przeciekami.
- Okna. Słaby montaż, przewiewy, brak obróbki ościeży — w wietrznym sezonie nad morzem od razu to widać.
- Wykończenie „od dewelopera” w stanie Green Frame. Czasem łatwiej je zerwać i zrobić od nowa, niż poprawiać.
Ile kosztuje przygotowanie mieszkania do zamieszkania
Nasze ceny bazowe obejmują robociznę i materiały do prac surowych. Aby otrzymać mieszkanie „wprowadź się i mieszkaj”, dochodzą materiały wykończeniowe w standardowej klasie (około 390 ₾ za m²) oraz meble ze sprzętem AGD (około 520 ₾ za m²).
| Stan | Prace, ₾/m² | Pod klucz z meblami, ₾/m² | ≈ zł/m² |
|---|---|---|---|
| Green Frame | 390 ₾ | 1 300 ₾ | ≈ 2 000 zł |
| White Frame | 650 ₾ | 1 560 ₾ | ≈ 2 400 zł |
| Black Frame | 910 ₾ | 1 820 ₾ | ≈ 2 700 zł |
Dla mieszkania o powierzchni 50 m² różnica w samych pracach wygląda tak: Green Frame — 19 500 ₾, White Frame — 32 500 ₾, Black Frame — 45 500 ₾. Jeśli mieszkanie ma mniej niż 25 m², prace są droższe o 20 %, a poniżej 18 m² — o 35 %, ponieważ łazienka i kuchnia zajmują tam większą część powierzchni.
Terminy: same prace od stanu White Frame trwają około 3 tygodni w mieszkaniu 1+1 i około 5 tygodni w mieszkaniu 2+1. Od stanu Black Frame — dodatkowo 2 – 3 tygodnie na ścianki działowe, tynkowanie i wylewkę. Pod klucz z meblami — jeszcze około tygodnia na montaż mebli i sprzętu.
Co sprawdzić przed zakupem
- Zakres przekazania w umowie. Proszę nie polegać na samym określeniu „White Frame” — warto poprosić o pisemną listę: co z oknami, wylewką, tynkiem, instalacjami, drzwiami wejściowymi.
- Termin i stan oddania budynku. Od tego zależy, kiedy realnie można zacząć remont.
- Doprowadzenie mediów. Czy prąd, woda i gaz są w mieszkaniu, czy tylko w budynku.
- Układ mieszkania i położenie pionów. Przeniesienie łazienki lub kuchni daleko od pionu komplikuje i podraża remont.
- Możliwość oględzin. Jeśli są Państwo za granicą, warto poprosić kogoś o obejście mieszkania z kamerą albo zaprosić nas na pomiar — pokażemy problematyczne miejsca, zanim podpiszą Państwo protokół odbioru.
Co wybrać
Jeśli chcą Państwo własnego układu i pełnej kontroli nad instalacjami — Black Frame. Jeśli liczy się rozsądna równowaga ceny i swobody — White Frame. Jeśli ważny jest czas, a mieszkanie ma jak najszybciej trafić na wynajem — Green Frame, ale jakość wykończenia dewelopera trzeba obejrzeć na żywo.
W każdym wariancie prace są opłacane etapami — 30 % przy podpisaniu umowy, 35 % po wykonaniu połowy prac i 35 % przy odbiorze, materiały — przed ich zakupem. Co tydzień — raporty ze zdjęciami i wideo, gwarancja: 2 lata na wykończenie i 5 lat na ukryte instalacje.
Kalkulacja remontu dla Państwa stanu mieszkania
Chcą Państwo oszacować koszty dla swojego mieszkania? Wystarczy otworzyć kalkulator na stronie z cennikiem: podać powierzchnię, rodzaj obiektu i wariant remontu — otrzymają Państwo orientacyjną kwotę w lari i złotych. Dokładny kosztorys przygotujemy w ciągu 2 dni od pomiaru.