Покупая квартиру в новостройке Батуми, ты почти всегда встретишь в договоре одно из трёх слов: чёрный, белый или зелёный каркас. От этого зависит, сколько ещё денег и времени уйдёт, прежде чем в квартире можно будет жить или сдавать её. Разберём, что обычно скрывается за каждым вариантом, какие бывают сюрпризы и что проверить до покупки.
Важная оговорка: единого стандарта у этих терминов нет, и каждый застройщик понимает их немного по-своему. Поэтому ниже — типичная картина, а окончательно состав сдачи всегда смотри в договоре и приложениях к нему.
Чёрный каркас
Это квартира практически «в бетоне». Обычно есть несущие стены и перекрытия, входная дверь, часто окна. Внутренних перегородок может не быть или они только из блока, без штукатурки. Стяжки на полу нет, электрика и трубы подведены только до квартиры или до стояка.
Плюс чёрного каркаса — свобода: можно сделать любую планировку и с самого начала заложить разводку так, как нужно тебе. Минус — это самый большой объём работ и самый долгий ремонт.
Белый каркас
Самый частый вариант в Батуми. Как правило, стены оштукатурены, на полу стяжка, сделана разводка электрики и сантехники, стоят окна. Квартира готова к чистовой отделке: остаётся шпаклёвка, покраска, плитка, полы, двери, сантехника и свет.
Белый каркас — хороший баланс: основные «грязные» работы уже сделаны, но ты ещё можешь выбрать отделку под себя. Но качество этих работ у разных застройщиков сильно отличается, и иногда часть приходится переделывать.
Зелёный каркас
Это почти готовая квартира: стены подготовлены под финишную отделку или уже покрашены, иногда положена плитка в санузле и полы. Чаще всего ещё не хватает сантехники, межкомнатных дверей, светильников, кухни и мебели.
Кажется, что здесь уже ничего не нужно делать, но на практике обычно остаётся довести отделку, поставить сантехнику и полностью обставить квартиру.
Типичные сюрпризы
- Кривые стены и пол. В белом каркасе штукатурка и стяжка бывают с заметными перепадами. Под крупную плитку или ламинат это придётся выравнивать.
- Неудобная разводка. Розетки не там, где будет мебель, мало линий на кухню, нет отдельной линии под кондиционер или бойлер.
- Слабые места в санузле. Отсутствие гидроизоляции или неправильный уклон под душ — то, что потом выливается в протечки.
- Окна. Плохой монтаж, продувание, отсутствие откосов — в ветреный сезон у моря это сразу заметно.
- Отделка «от застройщика» в зелёном каркасе. Иногда её проще снять и сделать заново, чем исправлять.
Сколько стоит довести до заселения
Наши базовые цены — работы плюс черновые материалы. Чтобы получить квартиру «заходи и живи», добавляются чистовые материалы стандартного уровня (около 390 ₾ за м²) и мебель с техникой (около 520 ₾ за м²).
| Тип | Работы, ₾/м² | Под ключ с мебелью, ₾/м² | ≈ $/м² |
|---|---|---|---|
| Зелёный каркас | 390 ₾ | 1300 ₾ | $500 |
| Белый каркас | 650 ₾ | 1560 ₾ | $600 |
| Чёрный каркас | 910 ₾ | 1820 ₾ | $700 |
Для квартиры 50 м² разница только в работах выглядит так: зелёный каркас — 19 500 ₾, белый — 32 500 ₾, чёрный — 45 500 ₾. Если квартира меньше 25 м², работы дороже на 20%, меньше 18 м² — на 35%, потому что санузел и кухня занимают там большую часть площади.
По срокам: студия — 45–60 дней, квартира 60–70 м² — 75–90 дней, под ключ с мебелью — 75–120 дней.
Что проверить до покупки
- Состав сдачи в договоре. Не полагайся на слово «белый каркас» — попроси письменный перечень: что с окнами, стяжкой, штукатуркой, разводкой, входной дверью.
- Срок и состояние сдачи дома. От этого зависит, когда реально можно начать ремонт.
- Подведение коммуникаций. Есть ли электричество, вода и газ в квартире, или только в доме.
- Планировка и расположение стояков. Перенос санузла или кухни далеко от стояка усложняет и удорожает ремонт.
- Возможность осмотра. Если ты за границей, попроси кого-то пройтись по квартире с видео или пригласи нас на замер — мы покажем проблемные места до того, как ты подпишешь акт приёма.
Что выбрать
Если хочешь свою планировку и полный контроль над инженерией — чёрный каркас. Если нужен разумный баланс цены и свободы — белый. Если важна скорость и квартира нужна под сдачу как можно быстрее — зелёный, но смотри на качество отделки застройщика вживую.
В любом варианте у нас 30% аванса на материалы, дальше оплата поэтапно, еженедельные фото- и видеоотчёты и гарантия: 2 года на отделку и 5 лет на скрытую инженерию.
Посчитай ремонт под свой каркас
Хочешь прикинуть цифры под свою квартиру? Открой калькулятор на странице цен: укажи площадь, тип объекта и вариант ремонта — получишь ориентир в лари и долларах. Точную смету мы подготовим за 2 дня после замера.