Wenn Sie eine Wohnung in einem Neubau in Batumi kaufen, stoßen Sie im Vertrag fast immer auf einen von drei Begriffen: Black, White oder Green Frame. Davon hängt ab, wie viel Geld und Zeit noch nötig sind, bevor Sie in der Wohnung wohnen oder sie vermieten können. Wir zeigen, was sich üblicherweise hinter jeder Variante verbirgt, welche Überraschungen es gibt und was Sie vor dem Kauf prüfen sollten.
Ein wichtiger Hinweis: Einen einheitlichen Standard für diese Begriffe gibt es nicht, und jeder Bauträger legt sie etwas anders aus. Unten finden Sie deshalb das typische Bild — den genauen Übergabeumfang prüfen Sie immer im Vertrag und in seinen Anlagen.
Black Frame
Das ist eine Wohnung praktisch „im Beton“. In der Regel gibt es tragende Wände und Decken, eine Wohnungstür und oft Fenster. Innenwände fehlen unter Umständen ganz oder sind nur gemauert, ohne Putz. Estrich gibt es nicht, Strom- und Wasserleitungen reichen nur bis zur Wohnung oder bis zum Steigstrang.
Der Vorteil des Black Frame ist die Freiheit: Sie können jeden Grundriss umsetzen und die Leitungen von Anfang an so planen, wie Sie sie brauchen. Der Nachteil: Hier ist der Arbeitsumfang am größten und die Renovierung dauert am längsten.
White Frame
Die häufigste Variante in Batumi. In der Regel sind die Wände verputzt, auf dem Boden liegt Estrich, Elektro- und Sanitärleitungen sind verlegt, die Fenster sind eingebaut. Die Wohnung ist bereit für den Innenausbau: Es fehlen noch Spachteln, Streichen, Fliesen, Böden, Türen, Sanitärobjekte und Beleuchtung.
Der White Frame ist ein guter Kompromiss: Die wichtigsten „schmutzigen“ Arbeiten sind erledigt, die Ausstattung können Sie aber noch nach Ihrem Geschmack wählen. Allerdings unterscheidet sich die Qualität dieser Arbeiten von Bauträger zu Bauträger stark, und manchmal muss ein Teil neu gemacht werden.
Green Frame
Das ist eine fast fertige Wohnung: Die Wände sind für den Endanstrich vorbereitet oder bereits gestrichen, manchmal sind die Fliesen im Bad und die Böden schon verlegt. Meist fehlen noch Sanitärobjekte, Innentüren, Leuchten, Küche und Möbel.
Es wirkt, als gäbe es hier nichts mehr zu tun. In der Praxis müssen aber meist noch der Ausbau fertiggestellt, die Sanitärobjekte montiert und die Wohnung komplett eingerichtet werden.
Typische Überraschungen
- Schiefe Wände und Böden. Im White Frame haben Putz und Estrich oft deutliche Unebenheiten. Für großformatige Fliesen oder Laminat muss das ausgeglichen werden.
- Ungünstige Leitungsführung. Die Steckdosen sitzen nicht dort, wo die Möbel stehen werden, die Küche hat zu wenige Stromkreise, es gibt keinen eigenen Stromkreis für Klimaanlage oder Boiler.
- Schwachstellen im Bad. Fehlende Abdichtung oder ein falsches Gefälle für die Dusche — genau das führt später zu Wasserschäden.
- Fenster. Schlechter Einbau, Zugluft, fehlende Laibungen — in der windigen Jahreszeit am Meer fällt das sofort auf.
- Ausbau „vom Bauträger“ im Green Frame. Manchmal ist es einfacher, ihn zu entfernen und neu zu machen, als ihn nachzubessern.
Was es kostet, die Wohnung bezugsfertig zu machen
Unsere Grundpreise umfassen die Arbeiten plus die Materialien für die Vorarbeiten. Für eine Wohnung zum sofortigen Einziehen kommen Ausbaumaterialien in Standardqualität (etwa 390 ₾ pro m²) sowie Möbel und Haushaltsgeräte (etwa 520 ₾ pro m²) hinzu.
| Typ | Arbeiten, ₾/m² | Schlüsselfertig mit Möbeln, ₾/m² | ≈ €/m² |
|---|---|---|---|
| Green Frame | 390 ₾ | 1.300 ₾ | 445 € |
| White Frame | 650 ₾ | 1.560 ₾ | 535 € |
| Black Frame | 910 ₾ | 1.820 ₾ | 625 € |
Für eine Wohnung mit 50 m² sieht der Unterschied allein bei den Arbeiten so aus: Green Frame — 19.500 ₾, White Frame — 32.500 ₾, Black Frame — 45.500 ₾. Ist die Wohnung kleiner als 25 m², sind die Arbeiten 20 % teurer, unter 18 m² 35 % teurer, weil Bad und Küche dort den größten Teil der Fläche einnehmen.
Zur Dauer: Die Arbeiten selbst ab White Frame dauern in einer 1+1-Wohnung etwa 3 Wochen, in einer 2+1-Wohnung etwa 5 Wochen. Ab Black Frame kommen 2 – 3 Wochen für Trennwände, Putz und Estrich hinzu. Schlüsselfertig mit Möbeln — noch etwa eine Woche für die Montage von Möbeln und Geräten.
Was Sie vor dem Kauf prüfen sollten
- Übergabeumfang im Vertrag. Verlassen Sie sich nicht auf das Wort „White Frame“ — verlangen Sie eine schriftliche Liste: Was ist mit Fenstern, Estrich, Putz, Leitungen und Wohnungstür?
- Fertigstellungstermin und Zustand des Hauses. Davon hängt ab, wann Sie tatsächlich mit der Renovierung beginnen können.
- Anschlüsse. Gibt es Strom, Wasser und Gas in der Wohnung oder nur im Gebäude?
- Grundriss und Lage der Steigleitungen. Wenn Bad oder Küche weit vom Steigstrang entfernt geplant werden, wird die Renovierung aufwendiger und teurer.
- Besichtigung. Wenn Sie im Ausland sind, bitten Sie jemanden, die Wohnung per Video abzugehen, oder laden Sie uns zum Aufmaß ein — wir zeigen Ihnen die Problemstellen, bevor Sie das Abnahmeprotokoll unterschreiben.
Welche Variante wählen?
Wenn Sie Ihren eigenen Grundriss und volle Kontrolle über die Haustechnik möchten — Black Frame. Wenn Sie ein vernünftiges Verhältnis von Preis und Freiheit suchen — White Frame. Wenn es auf Tempo ankommt und die Wohnung so schnell wie möglich vermietet werden soll — Green Frame, aber sehen Sie sich die Ausbauqualität des Bauträgers vor Ort an.
In jedem Fall werden die Arbeiten in Etappen bezahlt — 30 % bei Vertragsabschluss, 35 % nach der Hälfte der Arbeiten und 35 % bei der Abnahme, Materialien vor dem Einkauf. Jede Woche erhalten Sie Foto- und Videoberichte, die Garantie beträgt 2 Jahre auf den Ausbau und 5 Jahre auf die verdeckte Haustechnik.
Berechnen Sie die Renovierung für Ihren Frame-Typ
Möchten Sie die Zahlen für Ihre Wohnung überschlagen? Öffnen Sie den Rechner auf der Preisseite: Geben Sie Fläche, Objekttyp und Renovierungsvariante an — Sie erhalten einen Richtwert in Lari und Euro. Einen genauen Kostenvoranschlag erstellen wir innerhalb von 2 Tagen nach dem Aufmaß.