Odbiór mieszkania od dewelopera to moment, w którym wciąż mogą Państwo bezpłatnie wyegzekwować usunięcie usterek. Po podpisaniu protokołu bez uwag trudniej udowodnić, że pęknięcie czy krzywa wylewka były „od samego początku”. Poniżej praktyczna lista kontrolna, która pomoże nie przeoczyć niczego ważnego, nawet jeśli odbierają Państwo mieszkanie po raz pierwszy.
Co zabrać ze sobą
- Poziomicę o długości 1,5 – 2 metrów — do sprawdzenia ścian, podłogi i ościeży.
- Miarkę zwijaną — aby sprawdzić powierzchnię, wysokość sufitów, wymiary otworów.
- Tester gniazdek lub wskaźnik napięcia — aby sprawdzić, czy jest napięcie i czy wszystko jest poprawnie podłączone.
- Latarkę w telefonie — do oświetlania ścian pod kątem: tak widać nierówności i pęknięcia.
- Ładowarkę do telefonu, notes, długopis i taśmę malarską, aby zaznaczać usterki od razu na miejscu.
Najlepiej przyjechać w dzień, przy dobrym świetle. Jeśli w mieszkaniu nie ma jeszcze prądu, sprawdzenie elektryki trzeba będzie przełożyć — i właśnie tak to zapisać.
Dokumenty
- Proszę porównać adres, numer mieszkania, piętro i powierzchnię w umowie z tym, co widać na miejscu.
- Warto poprosić o rzut kondygnacji i sprawdzić, czy układ się zgadza: otwory, położenie łazienki, balkonu.
- Proszę upewnić się, w jakim stanie mieszkanie ma być przekazane zgodnie z umową: White Frame, pełne wykończenie czy coś pośredniego. Sprawdzać trzeba dokładnie to, co obiecano.
- Warto zapytać, jakie dokumenty otrzymają Państwo po odbiorze i jakie zobowiązania gwarancyjne ma deweloper.
Okna i drzwi
- Proszę otworzyć i zamknąć każde okno we wszystkich trybach. Skrzydła nie powinny o nic zahaczać, a klamki — się zacinać.
- Warto obejrzeć szyby zespolone pod kątem rys, odprysków i pęknięć — często nie widać ich pod fabryczną folią.
- Proszę sprawdzić uszczelki: powinny być całe i przylegać na całym obwodzie.
- Warto przyjrzeć się szczelinie montażowej i ościeżom: czy nie ma szpar, wystającej pianki, śladów wody.
- Drzwi wejściowe: zamykają się bez wysiłku, zamek działa, komplet kluczy jest pełny, skrzydło i ościeżnica są bez uszkodzeń.
Ściany, wylewka i sufity
- Proszę przyłożyć poziomicę do ścian w kilku miejscach. Duże odchylenia będą później kosztować więcej przy wyrównywaniu.
- Warto sprawdzić narożniki: na ile są zbliżone do kąta prostego. To ważne przy kuchni i meblach do zabudowy.
- Proszę szukać pęknięć na ścianach i suficie, zwłaszcza przy otworach i na łączeniach płyt.
- Warto przejść się po wylewce: nie powinna się kruszyć, a przy opukiwaniu — dawać głuchego dźwięku, który zdradza pustki.
- Poziomicą proszę sprawdzić poziom podłogi, zwłaszcza na styku pomieszczeń i w łazience.
- Warto obejrzeć narożniki i sufit przy ścianach zewnętrznych — czy nie ma plam, zacieków i śladów wilgoci.
Elektryka
- Proszę sprawdzić rozdzielnicę: wyłączniki są opisane, jest wyłącznik różnicowoprądowy, nic się nie rusza.
- Testerem warto sprawdzić wszystkie gniazdka, jeśli są już zamontowane. Proszę sprawdzić też włączniki.
- Proszę porównać liczbę i rozmieszczenie punktów elektrycznych z projektem — zwłaszcza w kuchni i dla klimatyzatorów.
Hydraulika
- Proszę odnaleźć zawory na pionach i sprawdzić, czy są dostępne i dają się zakręcić.
- Warto obejrzeć rury i połączenia pod kątem przecieków i śladów rdzy.
- Jeśli jest woda, proszę odkręcić krany i sprawdzić ciśnienie ciepłej i zimnej wody oraz to, jak woda spływa do kanalizacji.
- Warto sprawdzić, gdzie są wyprowadzenia kanalizacji i czy jest spadek — to wpływa na przyszły układ łazienki i kuchni.
Wentylacja
- Proszę sprawdzić ciąg w kanałach wentylacyjnych kuchni i łazienki: kartka papieru przyłożona do kratki powinna być zasysana.
- Warto upewnić się, że kanały nie są zapchane gruzem budowlanym. W wilgotnym Batumi sprawna wentylacja to główna ochrona przed pleśnią.
Balkon
- Proszę sprawdzić spadek podłogi balkonu od ściany na zewnątrz i odpływ wody — woda nie powinna stać przy progu.
- Warto obejrzeć balustradę: jest solidnie zamocowana, nie chwieje się, mocowania nie są zardzewiałe.
- Proszę przyjrzeć się stykowi drzwi balkonowych z podłogą: czy nie ma śladów wody wpływającej do środka.
Jak wpisywać usterki do protokołu
Najważniejsza zasada: wszystko, co Państwo zauważą, musi trafić do protokołu odbioru albo do osobnej listy uwag podpisanej przez obie strony. Ustne obietnice „poprawimy później” w sporze nie pomogą.
- Proszę zapisywać konkretnie: nie „krzywe ściany”, lecz „ściana w sypialni przy oknie, odchylenie około 1 cm na 2 metrach”.
- Każdą usterkę warto sfotografować i nagrać z odniesieniem do miejsca — tak, aby było jasne, o które pomieszczenie chodzi.
- Proszę wpisać termin, w którym deweloper zobowiązuje się usunąć usterki, i umówić się na ponowny odbiór.
- Jeśli z czymś się Państwo nie zgadzają, proszę nie podpisywać protokołu bez uwag. Lepiej poświęcić jeszcze jeden dzień, niż później się spierać.
Po co zabrać ze sobą specjalistę
Nawet uważny właściciel zwykle widzi powierzchnię, a nie przyczyny. Specjalista wie, jakie odchylenie ścian jest jeszcze w normie przy wykończeniu surowym, a jakie przełoży się na dodatkowe koszty wyrównywania; gdzie pęknięcie jest kosmetyczne, a gdzie warto się zaniepokoić; jak sformułować uwagi, aby trudno je było zignorować. Poza tym od razu oszacuje zakres przyszłego remontu — czyli wychodzą Państwo z odbioru nie tylko z protokołem, ale też z wiedzą o budżecie.
Dla osób mieszkających za granicą to często jedyne rozsądne rozwiązanie: przylot tylko na odbiór jest drogi, a odbiór mieszkania na podstawie filmu od dewelopera — ryzykowny. Fachowiec może przyjechać na miejsce, przejść przez listę kontrolną i przesłać Państwu zdjęcia i wideo z każdego punktu. Dojazd fachowca kosztuje 50 ₾. Jeśli zaraz po odbiorze planują Państwo remont, kosztorys przygotujemy w ciągu 2 dni od pomiaru, a potem będą Państwo otrzymywać cotygodniowe raporty ze zdjęciami i wideo.
Odbierają Państwo klucze i chcą, aby mieszkanie sprawdził ktoś, kto wie, na co patrzeć? Prosimy o wiadomość — przyjedziemy na odbiór, pomożemy sporządzić protokół i policzymy koszt remontu.