Die Abnahme der Wohnung vom Bauträger ist der Moment, in dem Sie die Beseitigung von Mängeln noch kostenlos durchsetzen können. Haben Sie das Protokoll ohne Beanstandungen unterschrieben, wird es schwieriger zu beweisen, dass ein Riss oder ein schiefer Estrich „von Anfang an“ da war. Unten finden Sie eine praktische Checkliste, mit der Sie nichts Wichtiges übersehen — auch wenn Sie zum ersten Mal eine Wohnung abnehmen.
Was Sie mitnehmen sollten
- Eine Wasserwaage mit 1,5 – 2 Metern Länge — für Wände, Boden und Laibungen.
- Ein Maßband — um Fläche, Deckenhöhe und die Maße der Öffnungen zu prüfen.
- Einen Steckdosentester oder Spannungsprüfer — um zu sehen, ob Spannung anliegt und ob richtig angeschlossen ist.
- Die Taschenlampe des Handys — schräg an den Wänden entlang leuchten: So werden Unebenheiten und Risse sichtbar.
- Ladegerät fürs Handy, Notizblock, Stift und Malerkrepp, um Mängel direkt vor Ort zu markieren.
Kommen Sie tagsüber, bei gutem Licht. Gibt es in der Wohnung noch keinen Strom, muss die Prüfung der Elektrik verschoben werden — halten Sie genau das schriftlich fest.
Dokumente
- Gleichen Sie Adresse, Wohnungsnummer, Etage und Fläche im Vertrag mit dem ab, was Sie vor Ort sehen.
- Lassen Sie sich den Geschossplan geben und prüfen Sie, ob der Grundriss übereinstimmt: Öffnungen, Lage von Bad und Balkon.
- Klären Sie, in welchem Zustand die Wohnung laut Vertrag übergeben wird: White Frame, fertiger Innenausbau oder etwas dazwischen. Prüfen müssen Sie genau das, was versprochen wurde.
- Fragen Sie, welche Dokumente Sie nach der Abnahme ausgehändigt bekommen und welche Garantieverpflichtungen der Bauträger übernimmt.
Fenster und Türen
- Öffnen und schließen Sie jedes Fenster in allen Stellungen. Die Flügel dürfen nicht hängen bleiben, die Griffe nicht klemmen.
- Untersuchen Sie die Isolierglasscheiben auf Kratzer, Absplitterungen und Risse — unter der Schutzfolie ab Werk werden sie oft übersehen.
- Prüfen Sie die Dichtungen: Sie müssen unbeschädigt sein und rundum anliegen.
- Sehen Sie sich die Montagefuge und die Laibungen an: Gibt es Spalten, herausquellenden Schaum oder Wasserspuren?
- Wohnungstür: Sie schließt ohne Kraftaufwand, das Schloss funktioniert, der Schlüsselsatz ist vollständig, Türblatt und Zarge sind unbeschädigt.
Wände, Estrich und Decken
- Legen Sie die Wasserwaage an mehreren Stellen an die Wände. Starke Abweichungen kommen Sie beim späteren Ausgleichen teurer zu stehen.
- Prüfen Sie die Ecken: Wie nah sind sie am rechten Winkel? Das ist für die Küche und für Einbaumöbel wichtig.
- Suchen Sie nach Rissen an Wänden und Decke, besonders an den Öffnungen und an den Stößen der Deckenplatten.
- Gehen Sie über den Estrich: Er darf nicht bröckeln und beim Abklopfen nicht hohl klingen.
- Prüfen Sie mit der Wasserwaage, ob der Boden waagerecht ist, besonders an den Übergängen zwischen den Räumen und im Bad.
- Untersuchen Sie Ecken und Decke an den Außenwänden — gibt es Flecken, Ränder oder Spuren von Feuchtigkeit?
Elektrik
- Prüfen Sie den Sicherungskasten: Die Sicherungsautomaten sind beschriftet, ein FI-Schutzschalter ist vorhanden, nichts ist locker.
- Gehen Sie mit dem Tester alle Steckdosen durch, falls sie schon montiert sind. Prüfen Sie die Lichtschalter.
- Vergleichen Sie Anzahl und Lage der Anschlusspunkte mit dem Plan — besonders in der Küche und für die Klimaanlagen.
Sanitär
- Suchen Sie die Absperrhähne an den Steigleitungen und prüfen Sie, ob sie zugänglich sind und sich schließen lassen.
- Untersuchen Sie Rohre und Verbindungen auf Tropfspuren und Rost.
- Wenn Wasser vorhanden ist, drehen Sie die Hähne auf und prüfen Sie den Druck von Warm- und Kaltwasser und wie das Wasser in den Abfluss läuft.
- Prüfen Sie, wo die Abwasseranschlüsse liegen und ob ein Gefälle vorhanden ist — das beeinflusst die spätere Planung von Bad und Küche.
Lüftung
- Prüfen Sie den Zug in den Lüftungsschächten von Küche und Bad: Halten Sie ein Blatt Papier an das Gitter — es muss angesaugt werden.
- Vergewissern Sie sich, dass die Schächte nicht mit Bauschutt verstopft sind. Im feuchten Batumi ist eine funktionierende Lüftung der wichtigste Schutz vor Schimmel.
Balkon
- Prüfen Sie das Gefälle des Balkonbodens von der Wand nach außen und den Wasserablauf — an der Schwelle darf kein Wasser stehen.
- Untersuchen Sie das Geländer: Es ist fest montiert, wackelt nicht, die Befestigungen sind rostfrei.
- Sehen Sie sich den Übergang zwischen Balkontür und Boden an: Gibt es Spuren von Wasser, das nach innen gelaufen ist?
Wie Sie Mängel im Protokoll festhalten
Die wichtigste Regel: Alles, was Ihnen auffällt, gehört ins Abnahmeprotokoll oder in eine separate Mängelliste, die beide Seiten unterschreiben. Mündliche Zusagen wie „Das richten wir später“ helfen im Streitfall nicht.
- Schreiben Sie konkret: nicht „schiefe Wände“, sondern „Wand im Schlafzimmer am Fenster, Abweichung etwa 1 cm auf 2 Meter“.
- Fotografieren und filmen Sie jeden Mangel mit Bezug zum Ort — so, dass klar ist, um welchen Raum es sich handelt.
- Legen Sie eine Frist fest, bis zu der der Bauträger die Mängel beseitigt, und vereinbaren Sie eine zweite Abnahme.
- Wenn Sie mit etwas nicht einverstanden sind, unterschreiben Sie das Protokoll nicht ohne Beanstandungen. Lieber einen Tag mehr investieren, als später zu streiten.
Warum Sie einen Fachmann mitnehmen sollten
Selbst ein aufmerksamer Eigentümer sieht meist die Oberfläche, nicht die Ursachen. Ein Fachmann weiß, welche Wandabweichung für den Rohzustand noch normal ist und welche später zusätzliches Geld für das Ausgleichen kostet; wo ein Riss nur kosmetisch ist und wo Vorsicht geboten ist; wie man Mängel so formuliert, dass sie sich schwer ignorieren lassen. Außerdem schätzt er sofort den Umfang der künftigen Renovierung ab — Sie verlassen die Abnahme also nicht nur mit dem Protokoll, sondern auch mit einer Vorstellung vom Budget.
Für alle, die im Ausland leben, ist das oft die einzig vernünftige Lösung: Nur für die Abnahme anzureisen ist teuer, und eine Wohnung anhand eines Videos des Bauträgers abzunehmen ist riskant. Ein Handwerker kann zum Objekt fahren, die Checkliste durchgehen und Ihnen zu jedem Punkt Fotos und Videos schicken. Die Anfahrt kostet 50 ₾. Wenn Sie direkt nach der Abnahme renovieren möchten, erstellen wir den Kostenvoranschlag 2 Tage nach dem Aufmaß, und danach erhalten Sie wöchentliche Foto- und Videoberichte.
Sie bekommen die Schlüssel und möchten, dass jemand die Wohnung prüft, der weiß, worauf es ankommt? Schreiben Sie uns — wir kommen zur Abnahme, helfen beim Protokoll und kalkulieren die Renovierung.