Eine Renovierung für die Kurzzeitvermietung ist keine Renovierung „für sich selbst“. Hier muss jede Entscheidung zwei Fragen bestehen: Bemerkt der Gast das, und hält es den ständigen Strom von Menschen mit Koffern aus? Wir zeigen, wie Sie das Budget überschlagen, wo Sie nicht sparen sollten, wo Sie nicht zu viel zahlen müssen und wie Sie eine solche Renovierung steuern, wenn Sie nicht in Batumi leben.
Wie Sie über die Amortisation nachdenken sollten
Wir rechnen Ihnen keine schönen Renditeprozente vor: Auslastung und Preis pro Nacht hängen in Batumi stark vom Stadtteil, der Aussicht, dem Gebäude, der Saison und davon ab, wie Sie das Objekt verwalten. Jede Zahl „im Stadtdurchschnitt“ schadet eher, als dass sie hilft. Stattdessen schlagen wir eine einfache Vorgehensweise vor.
- Suchen Sie auf Airbnb und Booking 10 – 15 Wohnungen, die Ihrer so ähnlich wie möglich sind: gleicher Stadtteil, ähnliche Fläche, vergleichbares Gebäude und vergleichbare Aussicht.
- Sehen Sie sich deren Kalender für mehrere Monate im Voraus und die Preise in verschiedenen Saisons an. Notieren Sie gesondert, welche Inserate viele aktuelle Bewertungen haben — das ist ein Zeichen für echte Auslastung.
- Schätzen Sie ein, in welche Klasse Ihre Wohnung gehört: Budget, Mittelklasse oder gehobene Klasse. Die Renovierung sollte diesem Niveau entsprechen, nicht Ihrem Geschmack.
- Teilen Sie das Renovierungsbudget durch den erwarteten Nettoertrag pro Jahr (nach Plattformprovisionen, Reinigung, Nebenkosten und Verwaltung). So erhalten Sie eine grobe Amortisationsdauer — und sehen sofort, ob der Kostenvoranschlag vernünftig ist.
Der häufigste Fehler von Investoren: Sie renovieren die Wohnung zu aufwendig. Designerbeleuchtung, teurer Naturstein und Möbel nach Maß in einem Studio der Mittelklasse heben den Preis pro Nacht selten so weit, dass sich die Mehrkosten rechnen. Der Gast wählt nach Fotos, Lage, Bewertungen und Preis — und zahlt für Komfort, nicht für die Marke der Armatur.
Was Gäste wirklich schätzen
Wer die Bewertungen von Wohnungen in einem beliebigen Urlaubsort liest, findet immer dieselben Beschwerden. Decken Sie diese Punkte ab — und die Hälfte der schlechten Bewertungen bleibt einfach aus.
- Schlaf. Eine ordentliche Matratze statt der billigsten, gute Bettwäsche, guter Schallschutz der Fenster.
- Verdunkelungsvorhänge. Im Sommer wird es in Batumi früh hell, und Gäste kommen oft spät zurück.
- Klimaanlage. Besser mit Leistungsreserve und so, dass sie den Bettbereich kühlt, nicht nur die Küche.
- Schnelles WLAN. Viele kommen, um remote zu arbeiten. Stellen Sie den Router so auf, dass das Signal alle Bereiche erreicht, und planen Sie rechtzeitig eine Steckdose dafür ein.
- Stauraum. Ein Schrank oder ein offenes System, in das zwei Koffer passen, Haken im Flur, ein Regal im Bad.
- Steckdosen am Bett und am Arbeitsplatz. Eine Kleinigkeit, die in Bewertungen ständig erwähnt wird.
- Gute Fotos. Helle, aber nicht sterile Interieurs mit ein, zwei Akzenten lassen sich gut fotografieren und fallen in den Suchergebnissen auf.
Materialien, die die Vermietung überstehen
Eine Mietwohnung nutzt sich um ein Vielfaches schneller ab als eine selbst genutzte Wohnung: alle paar Tage neue Menschen, Koffer, Sand vom Strand, feuchte Meeresluft. Wählen Sie die Materialien deshalb nach Strapazierfähigkeit.
- Boden: Vinylboden (SPC) oder Feinsteinzeug. Laminat niedriger Klasse und Parkett verlieren in der Vermietung schnell ihr Aussehen.
- Wände: abwaschbare Farbe statt Tapete. Eine Macke oder ein Fleck ist zwischen zwei Gästen in einer halben Stunde überstrichen.
- Bad: Feinsteinzeug, eine Glaswand statt Duschvorhang, Sanitärobjekte, für die Ersatzteile leicht erhältlich sind.
- Küche: Fronten und Arbeitsplatte, die Hitze und Wasser vertragen. Auf Hochglanz besser verzichten — darauf sieht man alles.
- Möbel: abnehmbare Bezüge am Sofa, dunkle oder mittlere Polstertöne, möglichst wenig zerbrechliche Deko.
Beispielbudget: Studio mit 32 m²
Nehmen wir ein typisches Studio mit 32 m² im Neubau und rechnen mit unseren Sätzen. Die Fläche liegt über 25 m², deshalb gibt es keinen Zuschlag für kleine Flächen.
| Posten | Satz | Berechnung | Betrag |
|---|---|---|---|
| White Frame: Arbeiten und Rohbaumaterialien | 650 ₾/m² | 650 × 32 | 20.800 ₾ |
| Ausbaumaterialien | ≈390 ₾/m² | 390 × 32 | ≈12.480 ₾ |
| Möbel und Geräte | ≈520 ₾/m² | 520 × 32 | ≈16.640 ₾ |
| Gesamt schlüsselfertig mit Möbeln | ab 1.560 ₾/m² | 1.560 × 32 | ab 49.920 ₾ |
Wenn Sie ein Designprojekt brauchen, kommen je nach Umfang 1.280 ₾ (40 ₾/m²) bis 2.880 ₾ (90 ₾/m²) hinzu. Für ein Mietstudio reicht oft die Basisstufe: Grundriss, Elektroplan, Wandabwicklungen von Küche und Bad, Materialauswahl.
Bei sehr kleinen Wohnungen sollten Sie den Zuschlag auf die Arbeiten berücksichtigen: +20 % bei weniger als 25 m² und +35 % bei weniger als 18 m². Pro Quadratmeter fällt dort mehr Arbeit an: dasselbe Bad, dieselbe Küche, dieselben Leitungen — nur auf kleinerer Fläche.
Vergessen Sie nicht, eine Reserve für Textilien, Geschirr, Kleinigkeiten für Gäste und ein professionelles Fotoshooting einzuplanen. Das gehört nicht zur Renovierung, aber ohne das kann die Wohnung nicht an den Start gehen.
Wo Sie sparen können und wo nicht
- Sparen Sie bei Deko, aufwendigen Decken, teuren Akzentfliesen und eingebauter Beleuchtung, die nur Effekt machen soll.
- Sparen Sie nicht bei Elektrik, Sanitär, Abdichtung, Klimaanlage, Matratze und Fenstern. Diese Dinge in einer laufenden Mietwohnung neu zu machen, bedeutet einen gesperrten Kalender und verlorene Buchungen.
Wie Sie die Renovierung steuern, wenn Sie nicht in Batumi sind
Die meisten unserer Kunden mit Mietwohnungen leben im Ausland, deshalb ist unser Ablauf von Anfang an auf die Ferne ausgelegt. Den Vertrag unterzeichnen wir aus der Ferne. Die Arbeiten werden in drei Raten bezahlt: 30 % bei Vertragsabschluss, 35 % nach der Hälfte der Arbeiten und 35 % bei der Abnahme, die Materialien vor dem Einkauf. Jede Woche schicken wir einen Foto- und Videobericht, und alle Materialien stimmen Sie im Messenger ab: Sie sehen Muster und Preis und bestätigen erst dann.
Die Arbeiten selbst dauern in einem Studio oder einer 1+1-Wohnung ab White Frame etwa 3 Wochen, schlüsselfertig mit Möbeln etwa eine Woche länger. Planen Sie so, dass die Wohnung vor Saisonbeginn fertig und fotografiert ist: Eine Renovierung, die mitten im Sommer endet, kostet Sie die lukrativsten Monate.
Kurz gesagt
- Sehen Sie sich zuerst echte vergleichbare Inserate an, dann rechnen Sie den Kostenvoranschlag durch.
- Renovieren Sie passend zum Niveau der Wohnung und des Stadtteils, nicht darüber.
- Investieren Sie in Schlaf, Klima, Internet und strapazierfähige Oberflächen.
- Planen Sie die Fertigstellung zum Saisonbeginn ein, nicht „wie es eben kommt“.
Möchten Sie das Budget für Ihre Fläche überschlagen? Öffnen Sie den Rechner auf der Preisseite — er berechnet die Kosten mit denselben Sätzen wie im Beispiel oben, und nach dem Aufmaß präzisieren wir den Kostenvoranschlag.